Giá nhà đất vẫn tăng bất chấp áp lực đáo hạn trái phiếu 17.500 tỷ đồng

Năm 2025 đánh dấu một giai đoạn quan trọng với ngành bất động sản Việt Nam khi lượng trái phiếu doanh nghiệp địa ốc đến hạn thanh toán đạt mức đỉnh điểm. Theo số liệu từ FiinGroup, tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong tháng 8 lên đến khoảng 17.500 tỷ đồng. Đây là con số lớn, tạo áp lực lên dòng tiền các doanh nghiệp trong bối cảnh chi phí vốn cao và lãi suất trái phiếu phổ biến từ 10-12%/năm.

Không chỉ tháng 8, trong quý III năm 2025, tổng trị giá trái phiếu doanh nghiệp đến hạn ước đạt 67.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm hơn 57%, tương đương gần 38.200 tỷ đồng. Đáng chú ý, nhiều lô trái phiếu đã được gia hạn từ năm 2023, cho thấy sự kéo dài áp lực về thanh khoản đối với doanh nghiệp địa ốc.

1. Thực trạng giá nhà đất giữa áp lực nợ trái phiếu

Mặc dù áp lực nợ nần lớn, giá nhà đất và căn hộ tại các thành phố lớn vẫn neo giữ hoặc tăng mạnh, đặc biệt trong phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở hạng sang.

• Tại Hà Nội: Giá bán trung bình căn hộ đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và tăng đến 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án cao cấp như Noble Crystal ghi nhận giá rao bán lên tới 160-270 triệu đồng/m2.
• Tại TPHCM: Giá căn hộ trung bình khoảng 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với năm ngoái. Mặc dù quý này ít biến động, nhưng phân khúc hạng sang tại khu vực Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú ghi nhận mức giá mới nhờ hạ tầng vượt trội như tuyến Metro và các đường vành đai.
• Phân khúc biệt thự, nhà liền kề cũng có xu hướng tăng nhẹ tại các dự án ở TPHCM và Khánh Hòa.

Sự tăng giá trong bối cảnh áp lực đáo hạn khiến nhiều nhà đầu tư và người mua đặt ra câu hỏi: Tại sao giá lại không giảm để giải quyết thanh khoản?

2. Nguyên nhân giá bất động sản không giảm mặc áp lực trái phiếu

2.1. Áp lực chi phí vốn và nghĩa vụ tài chính

• Doanh nghiệp phải chịu lãi suất trái phiếu cao (10-12%/năm), vượt trội so với lãi vay ngân hàng truyền thống.
• Nếu giảm giá bán để thu hồi vốn nhanh, doanh nghiệp có nguy cơ không đủ tiền chi trả gốc và lãi trái phiếu, làm mất uy tín với trái chủ và vi phạm cam kết hợp đồng.
• Việc giảm giá sâu còn có thể gây “bầy đàn bán tháo” trên thị trường, kéo theo hiệu ứng tiêu cực, làm sụt giảm giá trị tài sản.

2.2. Tâm lý “giữ giá” để cầm cự

Nhiều doanh nghiệp theo chiến lược “giữ giá” với hy vọng thị trường phục hồi, nhằm tránh thiệt hại thêm. Bài viết cũng nhắc đến nhận định chuyên gia từ Công ty CP Chứng khoán SSI rằng chiến lược này có thể chỉ kéo dài trong ngắn hạn.

3. Đánh giá sự ổn định và khả năng vỡ nợ trái phiếu

Theo chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, TS. Cấn Văn Lực, áp lực trái phiếu doanh nghiệp năm 2025 không đến mức đáng lo ngại, khả năng vỡ nợ lớn rất thấp nhờ thị trường bất động sản dần tích cực. Các doanh nghiệp có thể đặt mức chiết khấu sản phẩm khoảng 10% là đã bán được hàng, khác xa giai đoạn trước phải giảm 40-50%.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã và đang triển khai các chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thúc đẩy đầu tư công và cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển dự án và phục hồi nguồn vốn.

4. Giải pháp và chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản

4.1. Cải tiến cơ chế phát hành trái phiếu

• Đẩy mạnh công bố thông tin và kiểm toán định kỳ.
• Tăng cường xếp hạng tín nhiệm độc lập để đảm bảo minh bạch, nâng cao niềm tin thị trường.
• Mở rộng khung pháp lý để tái cơ cấu nợ như chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần hoặc gia hạn có điều kiện.

4.2. Ưu tiên tín dụng và hạn chế đầu cơ

• Điều tiết dòng vốn tín dụng theo hướng chọn lọc, ưu tiên nhà ở xã hội và nhà cho thuê.
• Kiểm soát chặt việc cấp tín dụng cho các dự án đầu cơ nhằm giảm rủi ro hệ thống và ổn định thị trường.

4.3. Tăng cường đầu tư phát triển hạ tầng

• Đầu tư mạnh các dự án hạ tầng giao thông như tuyến Metro, vành đai, hầm chui để tạo điều kiện phát triển các khu vực trọng điểm.
• Điều này giúp nâng cao giá trị bất động sản và sức hấp dẫn đầu tư dài hạn.

5. Triển vọng thị trường bất động sản năm 2025 và những năm tiếp theo

Dựa trên các số liệu và chính sách hiện tại, giới phân tích dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục ổn định và tăng trưởng:

• Sự ổn định chính trị và hoàn tất tái cơ cấu đơn vị hành chính sẽ tạo nền tảng thuận lợi.
• Môi trường lãi suất thấp cùng các cải cách thể chế hỗ trợ doanh nghiệp và nhà đầu tư.
• Bộ ba luật mới về bất động sản và các nghị quyết thí điểm mang lại cơ hội phát triển các dự án nhà ở thương mại.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu lên đến 17.500 tỷ đồng tháng 8/2025, giá nhà đất ở các thành phố lớn vẫn neo giữ hoặc tăng khiến nhiều người bất ngờ. Nguyên nhân chính đến từ áp lực chi phí vốn cao, nghĩa vụ với trái chủ, và chiến lược “giữ giá” nhằm giảm rủi ro thanh khoản.

Tuy nhiên, với sự tích cực của thị trường cùng các chính sách hỗ trợ tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cải thiện dòng vốn và đầu tư hạ tầng, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển ổn định, giảm thiểu rủi ro vỡ nợ và tạo ra nền tảng bền vững cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Bạn có thể quan tâm:

• Đất nền vùng ven TP. Hồ Chí Minh tăng giá mạnh sau sáp nhập: Cơ hội nào cho nhà đầu tư?
• Bất động sản TP.HCM bứt phá sau sáp nhập: Chung cư dẫn dắt thị trường 2025
• Tại sao bất động sản nhà phố luôn là kênh đầu tư hấp dẫn?
• Hơn nửa số dự án vướng mắc tại TP.HCM được tháo gỡ: Tín hiệu phục hồi cho thị trường bất động sản