Bất động sản TP.HCM bứt phá sau sáp nhập: Chung cư dẫn dắt thị trường 2025

Trong bối cảnh năm 2025 đầy biến động, thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến bước chuyển mình rõ rệt sau sáp nhập hành chính và điều chỉnh quy hoạch đô thị. Một trong những điểm sáng nổi bật nhất chính là phân khúc chung cư TP.HCM – vốn được xem là lựa chọn an toàn và tiềm năng trong bối cảnh thị trường đang dần ổn định sau giai đoạn biến động.

Với nhiều tín hiệu phục hồi tích cực, bài viết này sẽ phân tích toàn diện diễn biến của thị trường bất động sản TP.HCM sau sáp nhập, vai trò dẫn dắt của chung cư, hành vi nhà đầu tư và những dự báo cho nửa cuối năm 2025.

1. Hiệu ứng tích cực từ sáp nhập và quy hoạch đa cực

Mô hình phát triển đa cực định hình lại vai trò các địa phương

Theo quy hoạch mới, TP.HCM mở rộng phạm vi phát triển, tích hợp vai trò của Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu để trở thành siêu đô thị đa trung tâm. Cụ thể:

• TP.HCM giữ vai trò trung tâm tài chính, dịch vụ cao cấp.
• Bình Dương trở thành hạt nhân công nghiệp – công nghệ cao.
• Bà Rịa – Vũng Tàu được định vị là đầu mối logistics và cảng biển quốc tế.

Mô hình này tạo ra một chuỗi đô thị liên kết chặt chẽ, mang lại động lực tăng trưởng lớn và tác động tích cực tới thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt là phân khúc căn hộ và nhà ở thực.

Giãn dân, quy hoạch hợp lý giúp dòng tiền đầu tư dịch chuyển

Sự phân bổ lại vai trò chức năng giữa các địa phương không chỉ giảm tải áp lực dân số tại trung tâm TP.HCM mà còn tạo ra các trung tâm vệ tinh hấp dẫn đầu tư. Những khu vực như Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Bà Rịa đang trở thành điểm nóng, thu hút dòng tiền đổ vào bất động sản TP.HCM mở rộng.

2. Chung cư TP.HCM – Phân khúc dẫn dắt thị trường năm 2025

Sự tăng trưởng rõ nét của phân khúc chung cư

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý 2/2025, mức độ quan tâm đến chung cư TP.HCM tăng 8%, vượt trội so với các phân khúc khác. So sánh tháng 6 với tháng 4/2025:

• TP.HCM mới: mức độ quan tâm căn hộ tăng 11%.
• TP.HCM cũ: mức độ quan tâm tăng 9%.
• Lượng tin rao bán chung cư cũng tăng 12%, cho thấy nguồn cung và nhu cầu đều phục hồi.

Chung cư đang nổi lên là sản phẩm phù hợp cả mục tiêu an cư lẫn đầu tư cho thuê, đặc biệt khi thị trường đất nền đang “hạ nhiệt”.

So sánh với các phân khúc khác

Điều này phản ánh sự dịch chuyển từ đầu cơ đất nền sang bất động sản ở thực, với chung cư là lựa chọn tối ưu về tài chính, pháp lý và tính thanh khoản.

3. Hành vi nhà đầu tư thay đổi: từ “lướt sóng” sang khai thác thực tế

Động lực mua để ở tăng mạnh

Theo khảo sát từ 502 môi giới bất động sản:

• 64% cho rằng khách mua để ở chiếm trên 40% giao dịch.
• Động lực chính đến từ nhu cầu ở thật, đặc biệt tại các khu vực mới phát triển, gần tuyến metro hoặc kết nối vùng.

Điều này chứng tỏ thị trường đang dần thoát khỏi tâm lý “phòng thủ” và bước vào giai đoạn phát triển thực chất.

Đầu tư cho thuê lên ngôi

• 57% môi giới ghi nhận khách mua để cho thuê chiếm trên 40%, cho thấy nhà đầu tư đang quan tâm đến khả năng sinh lời ổn định hơn là “lướt sóng”.
• 46% đánh giá nhà đầu tư lướt sóng chiếm dưới 20%, minh chứng rõ nét cho sự thoái trào của đầu cơ ngắn hạn.

Điểm cộng của chung cư TP.HCM là dễ quản lý, pháp lý rõ ràng, có thể cho thuê ngay, nên rất phù hợp với nhà đầu tư dài hạn hoặc những người tìm kiếm thu nhập thụ động ổn định.

4. Yếu tố hạ tầng và đầu tư công tạo nền tảng phục hồi

Hạ tầng liên vùng bứt tốc

Các tuyến đường và dự án lớn giúp kết nối TP.HCM với các khu vực vệ tinh ngày càng được thúc đẩy, tiêu biểu:

• Vành đai 3 khởi công từ giữa 2024, kết nối TP.HCM – Đồng Nai – Bình Dương.
• Tuyến Metro số 1 đang hoàn thiện, giúp thị trường khu Đông sôi động trở lại.
• Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây mở rộng, rút ngắn thời gian đến các điểm du lịch và logistics.

Đây là các yếu tố hạ tầng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản TP.HCM phục hồi mạnh mẽ.

Đầu tư công và quy hoạch hành chính đồng bộ

Sự đồng bộ giữa chính sách giãn dân, sáp nhập hành chính, và tăng tốc giải ngân đầu tư công giúp thị trường không còn bị “đóng băng” như giai đoạn 2022–2023. Cơ hội đang mở rộng không chỉ ở TP.HCM trung tâm, mà còn tại các khu vực lân cận như Bình Chánh, Nhà Bè, Thủ Đức mở rộng.

5. Dự báo thị trường bất động sản TP.HCM nửa cuối 2025

Chung cư tiếp tục dẫn dắt dòng tiền đầu tư

• Mức độ quan tâm dự báo tiếp tục tăng 10–15% trong quý 3 và quý 4/2025.
• Các căn hộ trung cấp, có giá từ 2–4 tỷ đồng, gần các khu công nghiệp hoặc tuyến metro sẽ được săn đón nhiều nhất.

Khu vực vệ tinh có sức bật mạnh

Một số điểm nóng dự báo thu hút đầu tư mạnh trong thời gian tới:

• Thành phố Thủ Đức: tiếp tục là trung tâm giáo dục – công nghệ – tài chính mới.
• Dĩ An – Thuận An (Bình Dương): phát triển mạnh mô hình nhà ở kết hợp khai thác.
• Nhơn Trạch – Long Thành (Đồng Nai): hưởng lợi từ sân bay Long Thành và hạ tầng kết nối.

3. Nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược dài hạn

Với sự sụt giảm của nhóm đầu cơ và gia tăng đầu tư thực, các chuyên gia khuyến nghị:

• Ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh.
• Đầu tư vào căn hộ có dòng tiền ổn định, tỷ suất cho thuê từ 5–8%/năm.
• Theo dõi kỹ lộ trình quy hoạch, tránh mua theo tin đồn.

Từ góc nhìn thị trường, dữ liệu và hành vi người mua, có thể khẳng định:

Bất động sản TP.HCM đang bước vào chu kỳ phục hồi lành mạnh, trong đó chung cư đóng vai trò dẫn dắt nhờ sự kết hợp giữa nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác.

Việc sáp nhập hành chính và định hướng phát triển đa trung tâm không chỉ làm mới bộ mặt quy hoạch TP.HCM, mà còn tạo nên một thị trường địa ốc rộng lớn, đầy tiềm năng. Với nhà đầu tư thông thái, đây là thời điểm vàng để tái cấu trúc danh mục đầu tư, chuyển hướng sang chiến lược dài hạn và bền vững hơn.

Bạn có thể quan tâm:

• Chung cư cao cấp so với nhà riêng: Lựa chọn nào tốt hơn?
• Giá căn hộ TP.HCM không ngừng tăng, đặc biệt là phân khúc cao cấp
• Nguồn cung mới của TP.HCM tăng mạnh khi sáp nhập với bình dương và bà rịa vũng tàu