708-710-712 CMT8, Phường Tân Sơn Nhất, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Làm sổ đỏ trước 01/01/2026 có thể giúp chủ đất tiết kiệm hàng chục triệu — hàng trăm triệu đồng về tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất và tránh rủi ro do bảng giá đất mới sát với giá thị trường. Bài viết phân tích chi tiết cơ sở pháp lý (Luật Đất đai 2024, Nghị định 71/2024…) và hướng dẫn thủ tục cần chuẩn bị.
Luật Đất đai sửa đổi (Luật Đất đai số 31/2024/QH15) và các nghị định hướng dẫn đã quy định bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, đồng thời sẽ được điều chỉnh hằng năm thay vì 5 năm/lần như trước đây. Việc này có nghĩa là giá tính nhiều khoản nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất (ví dụ: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí, một số loại thuế, giá khởi điểm đấu giá, bồi thường khi thu hồi) sẽ sát hơn với giá thị trường và được điều chỉnh thường xuyên hơn.
Song song đó, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP đã hướng dẫn chi tiết phương pháp xác định, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất theo nhiều phương pháp (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh), tạo cơ sở pháp lý để bảng giá tiệm cận giá thực tế.
Xem thêm: Cập nhật kiến thức bất động sản mới nhất
Bảng giá đất được Luật quy định sẽ là căn cứ để tính các khoản sau (không phải toàn bộ nhưng nhiều khoản quan trọng):
Cụ thể với lệ phí trước bạ, nguyên tắc hiện hành là: nếu giá chuyển nhượng trên hợp đồng cao hơn bảng giá do UBND tỉnh ban hành thì tính theo giá hợp đồng; nếu thấp hơn hoặc bằng thì giá tính lệ phí trước bạ được lấy theo bảng giá đất. Do đó bảng giá áp sát thị trường sẽ làm nhiều trường hợp phải tính theo bảng giá cao hơn — tức lệ phí tăng.
Nếu bạn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực (01/01/2026), các khoản nghĩa vụ tài chính bắt buộc (nếu có phát sinh: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ khi đăng ký,…) sẽ được tính theo bảng giá cũ (thường thấp hơn so với bảng giá điều chỉnh sát thị trường). Điều này có thể giúp tiết kiệm đáng kể, đặc biệt với mảnh đất có diện tích lớn hoặc nằm ở khu vực giá thị trường tăng mạnh.
Khi bảng giá đất được xây dựng tiệm cận giá thị trường và cập nhật hàng năm, những biến động giá bất thường sẽ nhanh chóng được phản ánh vào bảng giá - kéo theo tăng tiền thuế, lệ phí và các chi phí liên quan. Hoàn tất thủ tục trước 01/01/2026 có nghĩa là bạn giảm rủi ro bị “sốc chi phí” khi Nhà nước áp bảng giá mới.
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đứng tên sẽ giúp bạn dễ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp vay ngân hàng. Một số quyền (ví dụ thế chấp) pháp luật yêu cầu phải có Giấy chứng nhận để thực hiện hợp pháp — nếu chưa có sổ đỏ, bạn sẽ không thực hiện được các giao dịch tài chính quan trọng. Vì vậy làm sổ đỏ sớm giúp khai thác giá trị tài sản tốt hơn.
Bạn có biết: Tại sao bất động sản nhà phố luôn là kênh đầu tư hấp dẫn?
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, cơ chế bồi thường sẽ căn cứ vào bảng giá đất, giá đất cụ thể (nếu có), và các quy định pháp luật. Bảng giá áp sát thị trường dễ làm tăng mức bồi thường mà Nhà nước phải trả - nhưng đồng thời cũng có thể làm tăng yêu cầu về tính minh bạch.
Nếu sổ đỏ đã được cấp, quyền và quá trình xác định giá bồi thường, quyền lợi của chủ đất được bảo vệ theo thủ tục rõ ràng hơn; nếu chưa có sổ đỏ, quá trình xác định quyền lợi có thể phức tạp hơn. (Lưu ý: mức bồi thường tùy từng trường hợp, phải xử lý theo quy định cụ thể).
Luật và Nghị định mới trong giai đoạn 2024–2025 đã điều chỉnh nhiều thủ tục (ví dụ rút gọn một số thủ tục cấp đổi, chuyển địa điểm nộp hồ sơ, thẩm quyền của UBND cấp xã, thay đổi mẫu hồ sơ…).
Việc hoàn tất hồ sơ, nộp và nhận sổ trước khi một số quy định mới có hiệu lực cụ thể sẽ giảm rủi ro vướng thủ tục chuyển tiếp. Tuy nhiên nhiều thay đổi (như Nghị định 151/2025 về trình tự đăng ký) lại có mặt ưu - nên cần theo dõi.
Xem thêm: Đất nền vùng ven TP. Hồ Chí Minh tăng giá mạnh sau sáp nhập: Cơ hội nào cho nhà đầu tư?
Xem thêm: Năm 2025: Liệu rằng “Có nên mua đất thời điểm này?”
Việc làm sổ đỏ trước 01/01/2026 không chỉ giúp chủ đất tiết kiệm một khoản chi phí đáng kể mà còn đảm bảo quyền lợi pháp lý, thuận tiện trong giao dịch và tránh được những biến động bất lợi về nghĩa vụ tài chính khi bảng giá đất mới sát với giá thị trường được áp dụng. Đây là thời điểm vàng để chủ đất hành động nhanh chóng, hoàn tất thủ tục và tận dụng tối đa lợi ích trước khi chính sách mới có hiệu lực.
Chia sẻ bài viết
