708-710-712 CMT8, Phường Tân Sơn Nhất, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Sau thời gian trầm lắng, thị trường bất động sản TP.HCM đang có dấu hiệu hồi phục. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là sự hồi phục này không diễn ra đồng đều ở tất cả các phân khúc. Trong khi nhà ở cao cấp phát triển mạnh mẽ thì các phân khúc như nhà ở trung cấp, nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội gần như biến mất khỏi thị trường.
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2025, toàn TP.HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được cấp phép huy động vốn, với tổng cộng 3.353 căn hộ. Đáng chú ý, 100% số căn hộ này thuộc phân khúc cao cấp, không có căn hộ trung cấp hay căn hộ giá vừa túi tiền.
Tổng giá trị của các dự án này lên tới 10.239 tỷ đồng, cho thấy thị trường vẫn đang nghiêng hẳn về nhóm khách hàng có thu nhập cao.
Thị trường bất động sản TP.HCM hiện đang bị chi phối bởi mô hình kim tự tháp ngược: nhà ở cao cấp chiếm tỉ trọng lớn, trong khi nhà ở bình dân và trung cấp gần như vắng bóng. Điều này dẫn đến nguy cơ phát triển thị trường thiếu bền vững và không phục vụ đúng nhu cầu thực tế của đại đa số người dân.
Một trong những điểm nổi bật nhất trong báo cáo của HoREA là sự biến mất của phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ tại TP.HCM. Từ năm 2021 đến nay, không còn dự án nào chào bán căn hộ với mức giá dưới 30 triệu đồng/m2.
Điều này đồng nghĩa với việc những người có thu nhập trung bình và thấp – chiếm phần lớn dân số đô thị – không còn cơ hội sở hữu nhà ở trong nội thành TP.HCM nếu không nhờ đến các chương trình hỗ trợ.
Đối với phân khúc nhà ở xã hội, kết quả phát triển trong 6 tháng đầu năm 2025 cũng rất hạn chế. Chỉ có khoảng 205.000m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội được triển khai, tương đương khoảng 4.100 căn hộ – đạt 11,7% so với kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ giai đoạn 2021–2025.
Nguyên nhân được cho là do thủ tục phức tạp, vướng mắc pháp lý, thiếu quỹ đất và lợi nhuận thấp khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc này.
Khi thị trường chỉ còn nhà ở cao cấp, người dân có thu nhập trung bình và thấp gần như không còn lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính. Mức giá căn hộ cao cấp hiện nay dao động từ 70–90 triệu đồng/m2, tức một căn hộ khoảng 100m2 có thể lên đến 9–10 tỷ đồng – vượt xa tầm với của phần đông người lao động.
Việc không có sản phẩm phù hợp thị trường cũng ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp bất động sản. Nhiều dự án dù đã xây dựng xong nhưng không thể bán được do giá quá cao so với nhu cầu thực tế. Trong khi đó, khách hàng không nhận được sổ hồng, còn doanh nghiệp không thể thu khoản thanh toán 5% còn lại từ hợp đồng mua bán, làm tăng chi phí vận hành và giảm uy tín.
Giá nhà tại TP.HCM được đánh giá là đang bị “neo” ở mức cao. Ngay cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng, giá vẫn không có xu hướng giảm mạnh. Sự thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc nhà ở giá rẻ khiến thị trường mất đi yếu tố điều tiết tự nhiên, khiến giá nhà càng khó tiếp cận hơn trong ngắn hạn.
Giai đoạn 2015–2023, TP.HCM có đến 86 dự án bất động sản bị ngừng hoặc chưa triển khai, chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án. Tổng quy mô đất của các dự án này lên đến 964 ha và liên quan đến 54.051 căn hộ.
Ngoài ra, HoREA còn tổng hợp được 220 dự án đang bị vướng mắc pháp lý, bao gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do chính Hiệp hội tiếp nhận thông tin.
Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến dự án không thể triển khai là do cụm từ "nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có)". Chính sự không rõ ràng trong câu chữ pháp lý này khiến nhiều sở, ngành không dám phê duyệt, đẩy doanh nghiệp vào tình trạng chờ đợi kéo dài.
HoREA kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tài chính phối hợp các đơn vị liên quan sớm xác định rõ nghĩa vụ tài chính để chủ đầu tư thực hiện, giúp khơi thông các dự án bị "treo" lâu năm.
Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, TP.HCM cần có chính sách khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Điều này có thể được thực hiện thông qua:
Bên cạnh việc tháo gỡ các quy định rườm rà, TP.HCM cần cải cách mạnh mẽ quy trình cấp phép đầu tư, đặc biệt đối với dự án nhà ở thương mại có yếu tố giá rẻ. Một cơ chế phối hợp liên sở, liên ngành hiệu quả có thể giúp rút ngắn thời gian xét duyệt từ vài năm xuống còn vài tháng.
TP.HCM đang có hơn 600 khu đất thuộc sở hữu nhà nước có tiềm năng phát triển nhà ở. Nếu được rà soát, đấu giá công khai hoặc giao cho các nhà đầu tư có năng lực, đây sẽ là nguồn lực lớn để phát triển các dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền, tạo sự cân bằng cho thị trường.
Thị trường bất động sản TP.HCM đang hồi phục nhưng chưa bền vững do thiếu cân bằng nghiêm trọng về phân khúc. Việc phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội gần như biến mất đang tạo ra áp lực rất lớn lên người dân, doanh nghiệp và cả ngân sách nhà nước.
Có thể bạn quan tâm:
Chia sẻ bài viết
