Thị trường bất động sản 2025: Giá tăng mạnh, cơ hội và thách thức cho người mua

Thị trường bất động sản ở Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đang ghi nhận sự tăng giá mạnh mẽ trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong quý III năm 2025. Tình trạng lệch pha cung cầu vẫn chưa được cải thiện, đã và đang tạo áp lực lớn lên người mua ở thực và là cơ hội cũng như thách thức cho các nhà đầu tư. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết xu hướng, nguyên nhân, và dự báo của thị trường bất động sản trong giai đoạn này, cung cấp thông tin hữu ích cho cả người mua và nhà đầu tư.

Thực trạng tăng giá trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp

Trong quý III/2025, giá bán bất động sản tiếp tục tăng trên mọi phân khúc. Theo báo cáo của Viện nghiên cứu VARS IRE, các dự án mới ra mắt tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m2, mức giá khá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Cụ thể:

• Giá biệt thự, nhà liền kề dao động từ 50 triệu đến 400 triệu đồng/m2.
• Giá căn hộ chung cư thương mại trung bình đạt 78 triệu đồng/m2, với hơn 30% nguồn cung mới giá trên 100 triệu đồng/m2.
• Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình ở mức 95 triệu đồng/m2, với nhiều dự án có giá trên 120 triệu đồng/m2.
• TPHCM ghi nhận giá sơ cấp căn hộ trung bình 91 triệu đồng/m2 và bình quân giá căn hộ cao cấp khoảng 3.752 USD/m2.

Sự tăng giá đều ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp phản ánh niềm tin của người mua và nhà đầu tư vào tiềm năng sinh lời dài hạn của thị trường nhà ở đô thị.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu

Mặc dù thị trường có sự đa dạng nguồn cung hơn khi mở rộng ra các khu vực vệ tinh và đô thị loại hai với quỹ đất lớn và chi phí hợp lý, nhưng tình trạng mất cân đối cung cầu vẫn tồn tại do:

• Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh rất cao, vượt xa khả năng cung ứng của thị trường.
• Giá bán sản phẩm bất động sản tăng cao, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp, khiến người mua ở thực gặp khó khăn khi có nhu cầu mua nhà.
• Nguồn cung nhà liền thổ tại TP Hồ Chí Minh có sự hồi phục nhưng vẫn hạn chế về số lượng, tập trung ở các khu vực Tây như Bình Tân, Bình Chánh.
• Nguồn cung căn hộ mới tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi hàng tồn kho căn hộ chủ yếu là phân khúc hạng sang và trung cấp với mức giá cao.

Như vậy, thị trường vừa có sự tăng giá mạnh mẽ, vừa chịu áp lực thiếu hụt nguồn cung phù hợp với khả năng tài chính của đa số người mua.

Tác động đến người mua và nhà đầu tư

Giá tăng cao và nguồn cung khan hiếm khiến người mua ở thực, đặc biệt nhóm có thu nhập trung bình và thấp, gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nhà ở phù hợp. Bên cạnh đó, sự tăng giá liên tục cũng khiến nhiều người phải cân nhắc kỹ lưỡng trong các quyết định đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia như bà Trang Lê (Tổng giám đốc JLL Việt Nam), giá tăng cũng phản ánh sự tin tưởng của nhà đầu tư vào khả năng tăng trưởng và sinh lời của thị trường nhà ở tại TP Hồ Chí Minh.

Dù vậy, báo cáo của CBRE cũng cảnh báo rằng mặt bằng giá cao và thu hẹp nguồn cung trung cấp có thể khiến nhóm khách hàng thực sự khó tiếp cận thị trường.

Dự báo thị trường bất động sản quý IV/2025 và tương lai gần

Theo dự báo, trong quý IV/2025, thị trường sẽ đón nhận khoảng 4.500 căn hộ mới, chủ yếu từ các dự án hiện hữu, với mức giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng và gần chạm ngưỡng 4.000 USD/m2. Nhu cầu ổn định, nguồn cung giới hạn sẽ là những yếu tố chính thúc đẩy giá trị bất động sản tiếp tục tăng.

Ngoài ra, xu hướng mở rộng thị trường ra các vùng vệ tinh và đô thị loại hai được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển để giảm áp lực cho các đô thị lớn. Đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư khai thác tiềm năng của những khu vực này trong tương lai gần.

Lời khuyên cho người mua và nhà đầu tư

Trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao, người mua ở thực cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư, ưu tiên lựa chọn những dự án có tiềm năng phát triển bền vững, pháp lý rõ ràng và giá cả phù hợp với khả năng tài chính.

Nhà đầu tư cần tận dụng các thông tin thị trường, tập trung vào các khu vực có tiềm năng tăng giá cao như vùng vệ tinh và các đô thị mới. Đồng thời, việc theo dõi sát sao diễn biến cung cầu giúp đưa ra quyết định kịp thời, giảm thiểu rủi ro.

Kết luận

Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý III/2025 chứng kiến sự tăng giá trên diện rộng tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Mặc dù có sự đa dạng nguồn cung hơn, nhưng tình trạng lệch pha cung cầu vẫn là thách thức lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua ở thực và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư có tầm nhìn. Dự báo quý IV/2025 và các tháng tiếp theo thị trường vẫn giữ đà tăng trưởng giá ổn định, cần sự cân nhắc kỹ càng từ phía người mua và nhà đầu tư để tận dụng cơ hội hiệu quả.

Bạn có thể quân tâm:

• KCN Tây Bắc Đức Hòa Đông
• Khu công nghiệp Hàm Kiệm II